楼市需求变适时“减辣”？

　　 前几年楼价急升，政府接二连三出台需求管理措施，却无阻楼市升势。现时楼市随博彩业逆转，跌势持续，多位地产业者认为，楼价下跌加上经济前景不明朗、廿四小时通关效应，楼市需求出现变化，有需要研究是否“减辣”。但如何减辣则各有见解，有的建议取消特别印花税，有的建议放宽楼按上限，有的建议调低买家印花税。

　　回归市场自由调节

　　政府接连推出的楼市需求管理措施，总体上包括两年期的特别印花税，限制外地买家的买家印花税，以及避免投资者、用家过度借贷的楼按指引等。虽然各种措施推出後曾令市场交投气氛一度冷却，但不久即现反效果，市场呈报复式反弹，楼市“乾升”高飞。

　　地产发展商会会长陆惠德表示，倘博彩毛收入持续下跌，加上新通关安排，农历新年後，楼价或由去年的高位下跌四成，届时会出现恐慌性抛售。楼市好景时超升，逆境时也会超跌，跌势过急则银行风险提高，影响金融体系稳定，影响整体经济基调。博彩毛收入倒退令整体经济及楼市降温，经济不明朗，楼市投资需求降温，楼市需求管理措施已完成历史任务，是时候撤销楼市调控政策，回归市场自由调节。如特别印花税无助压抑楼价，取消对楼价影响有限。

　　减綑绑年期及税率

　　美联澳门行政总裁张一辉表示，楼价升得快亦跌得快，升得快有问题，跌得过快亦会衍生一连串问题，尤其过去几年政府限制外地投资者入市，资产全由澳门居民承接，倘楼市急跌，最终全澳居民受影响。楼价逆转有空间为政策“减辣”，张一辉认为政府已是时候及有需要研究“减辣”，但要避免刺激楼价大幅反弹。如考虑将特别印花税徵税年期由两年缩短至一年，同时一年徵税率由20%提高至25%，以及适当放宽首次置业的楼按比例。一方面增加盘源，减少用家入市风险，另一方面扶持用家透过宽松楼按上楼。

　　至於买家印花税则可先考虑降低税率，由10%降低至5%，观察市场反应。市场或会担心取消买家印花税会吸引外地资金炒高澳门资产价格，但今非昔比，过去澳门赌收急升，市场一片向好，外资才会流入；现时赌业倒退，经济一片不明朗，外资不会盲目投资澳门。倘调低税率後没有引发外资入市，再逐步撤销买家印花税。

　　撤特印税放宽楼按

　　中原澳门董事石宝德表示，当初推出楼市调控措施是减慢市场需求，换取增加经济、社屋供应。加上当时楼价向上，如“减辣”或“撤辣”均会向市场释出错误讯息。去年楼价已见平稳下跌，当初的调控措施已不合澳门现时市场环境，可以考虑取消。尤其特别印花税，推出後的市场反应弊大於利，楼价、舖价不跌反升，故应该取消，藉此盘活楼市供应，协助澳门用家上楼。同时要考虑放宽楼按借贷，因不少自住买家都受楼按指引限制，导致首期不足而无法上楼，甚至换楼客都因楼按贷款有限而无法换楼改善生活素质。买家印花税则暂时不应该取消，因限制外地投资者炒高澳门资产楼价，令澳门居民受惠。