廉政公署公布《关於路环叠石塘山建筑项目的调查报告》 

廉政公署公布《关於路环叠石塘山建筑项目的调查报告》，指出项目地段业权在以遗产继承方式转移的过程中存在诸多疑点，不排除有人利用司法程序，冒充业权人後人非法获得土地；在测量地界及发出地籍图的过程中，存在明显的错误甚至欺诈的情况：物业标示编号6150的土地并非位於叠石塘山，而是在路环旧市区恩尼斯总统前地附近，面积也没有53,866平方米，最多仅有几百平方米，叠石塘山建筑项目的地段属国有土地，特区政府应透过适当的程序及渠道收回有关土地。

廉署於2016年收到多宗投诉，指叠石塘山建筑项目的审批程序涉嫌违法，要求廉署介入调查。经过一年多的调查，廉署发现该项目地段的业权、位置、面积存在诸多疑点，工务局发出的项目街线图违反行政指引订定的规划条件。

土地业权取得过程存疑

报告详细整理了相关地段业权变化过程。叠石塘山建筑项目地段的物业标示编号为6150，自1903年起登记的业权人一直是Chui Lan。1991年7月，路环居民黄潭胜和黄德兴委托律师李伯乐向法院提起确认继承人资格的诉讼，声称他们是祖父Vong Tam Kuong（又名Choi Lan）的唯一继承人，要求继承标示编号6150的土地。

1992年4月2日，法院在听取黄潭胜和黄德兴指定的证人的证词之後，宣判二人是Vong Tam Kuong（又名Choi Lan）的继承人；根据法院的判决，黄潭胜和黄德兴向物业登记局申请将标示编号6150的土地转名，最终以继承人的名义取得了原本属於Chui Lan的土地业权。

廉署调查发现，确认继承人资格的诉讼中存在事实认定缺乏依据的情况，难以排除有人利用司法程序，冒充业权人的後人非法获得土地的可能。

在诉讼中，黄潭胜和黄德兴并未向法院提交任何文件，证明其祖父Vong Tam Kuong又名Choi Lan，庭审中的证人表示不认识他们的祖父，更从未证实Vong Tam Kuong和Choi Lan为同一人。黄潭胜和黄德兴的出生登记中，没有任何其祖父又名Choi Lan的记录。

廉署透过当年的公证书和“纱纸契”发现，Vong Tam Kuong的中文名是黄谭光，Chui Lan的中文名是崔霖，一个人姓黄的同时又姓崔，不符合中国人的姓氏习惯；就算是Vong Tam Kuong又名Choi Lan，也没有任何证据证明就是物业登记中的业权人崔霖。

根据民事登记局的婚姻登记资料，黄潭胜的妻子是周珠，但他在诉讼中声明其妻子为何凤明；在向法院递交的起诉状中，黄潭胜和黄德兴声称祖母是陈氏，但是黄潭胜的出生登记显示其祖母是何氏，而最後在法院的判决书中二人的祖母又变成了崔氏。

廉署认为，在诉讼程序中黄潭胜和黄德兴声明的内容与民事登记资料不符，违反了民事身份的事实只能以民事登记为依据，不得以其他证据推翻的法律规定。虽然黄潭胜和黄德兴分别於1995年和1999年去世，但是已经在1993年10月将该幅土地以澳门币一亿五千万元出售给中辉地产置业投资有限公司。

测量地界并发出地籍图

在以继承的名义取得了标示编号6150的土地的业权後，黄潭胜先後於1992年和1993年申请测量地界，声称该幅土地位於田畔街及石排湾马路的叠石塘山地，两次声称的土地面积分别为111,848平方米和57,300平方米，但因没有任何证明资料，物业登记中没有载明土地的面积，且土地的位置与物业登记中的“四至”明显不符，地图绘制暨地籍司拒绝发出地籍图。

1993年12月，黄潭胜在财政司海岛市财税分处填写了一份房屋税申报表（M/10），声明标示编号6150的土地面积约为56,592平方米。之後律师将申报表的转录证明递交到法院，要求在之前确认继承人资格的诉讼文件中加入土地的面积，在得到法官的批准後，又以法院文件为依据申请作出“面积为56,592平方米”的物业登记附注。

1994年7月，律师李伯乐又在财政司海岛市财税分处填写了一份房屋税申报表（M/10），将物业登记中该幅土地原有的“四至”改为目前叠石塘山的位置，并申请了转录证明。1994年8月，已经购买了土地的中辉公司申请测量地界，地图绘制暨地籍司认为，由於物业登记已经有了土地面积，而且财政司的转录证明确认了土地位置，之前的疑问已经消除，因此发出了地籍图。

廉署在报告中指出，房屋税申报表（M/10）由当事人自行填写，仅具有更改地址等申报用途，不具有任何证明效力。财政司海岛市财税分处发出转录证明的做法不仅奇怪而且罕见，因为该分处根本没有能力确认声明内容的真伪，更没有权限发出涉及不动产识别资料的证明。

财政司海岛市财税分处将申报表的内容以证明的形式转录，将当事人自行声明的内容“包装”成公共部门发出的证明文件。法院根据转录证明，批准修改相关诉讼文件，物业登记局又根据法院的文件作出附注，这一连串的“漂白”操作，将原本没有文件证明的土地面积，堂而皇之地添加到物业登记之中。

廉署的报告中还提到，法院在批准将“面积约为56,592平方米”的表述加入相关诉讼文件时，卷宗中当事人申报的土地价值是澳门币57,000元。廉署认为，若不是当事人声明的土地面积有假，就是声明的土地价值有误，因为当时路环的土地不可能便宜到每平方米只值澳门币1元。

土地的位置及面积存疑

廉署的报告认为，根据物业登记的资料，标示编号6150的土地的东面和北面为田畔街，可以判断该幅土地应该位於田畔街靠近现时路环卫生站和保安部队高等学校一带，而不可能是现在的叠石塘山地，因为田畔街位於叠石塘山建筑项目的西面和南面。

确定土地真正位置最核心、最有力的证据是物业登记中土地的“四至”：北面和东面为田畔街，南面为2号房屋，西面为Beco da Porta（大门巷），如果能够确定“大门巷”的具体位置，便可以透过田畔街与“大门巷”的交叉点，确定土地的正确位置。

虽然从现有的路环地图资料中，难以找到有关“大门巷”的标识，但是在澳葡政府时期的《政府公报》上刊登的1878年12月31日进行的人口普查资料显示，当时“大门巷”有房屋和居民，至少说明在1903年崔霖购买土地和房屋时“大门巷”仍然存在。

廉署调查发现，崔霖在1903年购买田畔街的土地时，还同时购买了三栋位於路环旧市区客商街的房屋。根据当时的买卖公证书记载，其中一栋位於客商街40号的房屋的北面是“大门巷”，南面是客商街38号房屋，东面是田畔街，西面是客商街。由此可见，“大门巷”位於田畔街南端靠近客商街的位置，标示编号6150的土地也处於这个位置。

但是，地籍图却显示标示编号6150的土地位於田畔街北端的叠石塘山地。廉署的报告披露，1994年7月律师李伯乐在房屋税申报表中填写土地原有的“四至”时，不知是有心还是无意，竟然将土地的方位从“东北为田畔街”改为“西北为田畔街”，虽然仅是“东”和“西”一字之差，但已经达到将土地“跨越”田畔街并“转移”至叠石塘山的效果。

李伯乐在房屋税申报表中更新的土地“四至”：西北为田畔街和石排湾马路，东南为陆军路，东北为石排湾郊野公园和白粉村，当中没有了物业登记中的“2号房屋”和“大门巷”，因为即使在今天叠石塘山地还都是荒郊野岭，四周根本不可能有街巷，石排湾马路和石排湾郊野公园也都是後期才开通兴建的。

根据文化局向廉署提供的资料，叠石塘山建筑项目内的军事碉堡属1884年建造的路环炮台的辅助军事设施，在1903年崔霖购买田畔街土地的时候，该军事碉堡应该已经存在。假如当年崔霖购买的土地真的位於叠石塘山，那当中的军事碉堡无论是在购买前还是在购买後兴建都违反常理。

廉署的报告指出，虽然1903年的物业登记中未注明田畔街土地的面积，但是透过同期的物业买卖，大致可以推算出来。当年崔霖以澳门币300元购入该幅土地的同时，还以相同的价钱购买了客商街32-34号房屋，而在1923年出售该房屋时注明了面积为252平方米，因此田畔街的土地面积无论如何也不可能有56,592平方米。

建筑项目街线图违反行政指引

1999年8月，工务部门应中辉公司的申请，发出标示编号6150的土地的街线图，规定业权人只能沿田畔街和石排湾马路兴建高度不超过20.5米的7层楼宇，最大海拔高度不能超过33.4米。此外，靠近高顶马路和陆军路的两万多平方米的叠石塘山地被列为不可兴建及须绿化处理的範围，工程不能大面积开挖山体。

2004年5月，胜鸿发展有限公司与中辉公司在澳门签署买卖公证书，以港币八千八百万元购买了该幅土地，2009年3月申请发出新的街线图。根据胜鸿公司提交的土地开发初步研究方案，打算兴建9座22米高的独立别墅，以及9座115米37层高的住宅楼宇。

2009年12月，工务局发出街线图，订定地段地积比率为5倍，同时将地段分为三个部分：靠近石排湾马路的部分楼宇最大许可高度为海拔80米，靠近田畔街的部分属第01/DSSOPT/2009号行政指引的规划範围，楼宇最大许可高度为8.9米，靠近高顶马路和陆军路的叠石塘山地只能建9米高的独立别墅，建筑物周围须作绿化处理。

胜鸿公司在2010年3月又申请发出新的街线图，要求放宽规划条件，将楼宇最大许可高度提高至海拔198米，兴建63层高的楼宇，同时将地积比率5倍改为净地积比率9倍。

2011年4月，工务局发出新街线图，不再因应地势分区控制建筑物高度，楼宇最大许可高度全部为海拔100米，最大许可净地积比率为8倍，大约相等於地积比率12倍。胜鸿公司根据这份街线图递交的工程计划草案，项目占地面积为48,868平方米，总建筑面积为668, 741平方米，计划兴建13栋最高为33层的塔楼。

廉署认为，叠石塘山建筑项目地段南端靠近田畔街的部分属第01/DSSOPT/2009号行政指引的规划範围，楼宇最大许可高度只能是8.9米，但根据工务局发出的街线图，该部分楼宇最大许可高度却为100米，明显违反了行政指引订定的规划条件。

廉署的报告指出，假如叠石塘山建筑项目地段不存在业权、位置、面积等方面的问题，则业权人可按照《城市规划法》的规定申请新的规划条件图，并展开後续的审批程式。但由於该地段属国有土地，因此有关的街线图是否有效已经成为了次要问题。

环境及绿化评估欠缺法律依据

根据2009年3月胜鸿公司提交的建筑方案，计划兴建9座22米高的独立别墅，以及9座115米高的住宅楼宇，对此环境保护局曾发表意见认为“基於该项目的发展将导致大幅山体开挖、绿化面积的丧失及破坏原有山林过滤污染物的功能，建议重新评估施工期间对生态环境影响的程度”。

民政总署的意见认为：“拟兴建项目为取得兴建的平地，必须开挖山体，对山体的结构和植被造成巨大的破坏，除了大量绿化面积的丧失外，被挖的山体将变成混凝土化的护坡”，“路环岛一直是本澳山林的主要所在地，兴建此项目会否与城市规划相抵触，需慎重考虑”。

虽然环境保护局和民政总署对在叠石塘山大面积开挖山体兴建高楼可能造成的各种影响表示担忧，但根据工务局发出的街线图，13座楼宇的高度全部为海拔100米。2013年2月，胜鸿公司向工务局提交环境、建筑景观等评估报告，其後，环境保护局和民政总署就报告的内容提出修改意见，并最终认可了项目的环境、景观、绿化等方面的评估。

廉署调查发现，就叠石塘山建筑项目而言，无论是环境保护局还是民政总署进行的评估，并没有明确的法律规範，仅有部门发出的指引。由於欠缺相应的法定权限，因此提出的环保、景观、绿化等方面的技术意见，对建筑项目的申请和工务局的审批并没有约束力，对於发展商是否落实环境评估报告等专业报告所承诺的条件，由於无法进入地段实地考察或确认，只能根据发展商提供的资料进行评估。

廉署报告的结论和建议

廉署的结论认为，标示编号6150的土地并非位於田畔街和石排湾马路旁边的叠石塘山地，而是在路环旧市区恩尼斯总统前地附近；面积也不是53,866平方米，最多仅有几百平方米。

由於测量地界所依据的资料明显与事实不符，确定地界的行政行为缺乏事实依据，地图绘制暨地籍司发出的地籍图无效，而且以该等地籍资料为依据申请的街线图及核准的工程计划草案亦无效；叠石塘山建筑项目的街线图违反行政指引订定的规划条件，工务局应驳回有关核准工程计划的申请。

最後，廉署认为目前田畔街和石排湾马路旁的叠石塘山建筑项目地段应该是在物业登记局没有登记的无主地，按照《澳门特别行政区基本法》第7条的规定属国有土地，建议特区政府透过适当的程序及渠道收回有关土地。

报告已呈交行政长官参阅，全文可於廉政公署网页下载。